서울 서초구가 반포센트레빌아스테리움(옛 반포 현대)에 재건축 초과이익환수 부담금을 올해 안에 부과하기로 했습니다. 전국에서 부과가 예상되는 재건축 단지는 60곳이 넘고, 서울에만 46개 단지, 약 1만8000가구가 해당합니다.

소멸시효 기산점 놓고 엇갈린 해석

서초구가 연내 부과를 내세우는 근거는 시간입니다. 이 단지는 2021년 7월 입주를 시작해 준공 후 5년이 지났습니다. 재건축초과이익환수법이 준용하는 개발이익환수법은 징수권 소멸시효를 5년으로 정하고 있어, 더 미룰 수 없다는 입장입니다.

국토교통부의 계산은 다릅니다. 2024년 3월 개정법이 시행된 때부터 5년을 세어 2029년까지 부과할 수 있다고 해석합니다. 두 기관은 소멸시효가 언제부터 시작되는지를 두고 갈라선 셈입니다.

재초환은 재건축으로 생긴 초과이익 중 일정 기준을 넘는 금액에 조합이 내는 부담금입니다. 재건축 전후 집값 차이에서 정상적인 가격 상승분과 개발 비용 등을 빼고 남은 금액을 초과이익으로 봅니다.

서울 46곳, 절반 넘게 강남 3구

서울시가 조은희 국민의힘 의원실에 제출한 ‘재건축 초과이익 부담금 현황’이 있습니다. 올해 8월 기준 부과 예상 단지는 46곳으로, 전년 같은 시기보다 9곳 늘었습니다.

이 가운데 25곳이 강남 3구에 있습니다. 서초구 9곳, 강남구와 송파구 각 8곳입니다. 강서구·구로구·영등포구에는 각 3곳, 강동구·성동구·용산구에는 각 2곳이 있습니다.

조합원 1인당 평균 예상 부담금은 지난해 1억3898만원에서 올해 1억2175만원으로 내려왔습니다. 그래도 단지별 격차는 큽니다. 총액이 가장 큰 곳은 서초구 반포3주구로 약 5149억원입니다. 용산구 한강맨션이 약 4722억원, 영등포구 신길10구역이 약 1435억원으로 뒤를 잇는데요, 세 곳을 합친 약 1조1308억원이 서울 전체 예상액의 52.1%입니다.

1인당으로 나누면 한강맨션이 가장 무겁습니다. 조합원 694명인 이 단지는 약 6억8000만원이 예상됩니다. 반포3주구는 조합원 1600명 이상에 약 3억2000만원, 신길10구역은 조합원 551명에 약 2억6000만원입니다. 이 금액은 사업 진행 상황과 집값 변동에 따라 바뀔 수 있습니다.

호가 최대 18억원 벌어진 트리니원

부담금 문제는 이미 거래 가격에 들어와 있습니다. 올해 8월 입주를 시작한 반포 래미안 트리니원(옛 반포주공1단지 3주구)의 전용 84㎡ 호가는 45억원에서 63억원까지 벌어져 있습니다.

층수와 조망 차이만으로 설명되지 않는 구간도 있습니다. 35층 매물은 57억원, 32층 매물은 51억5000만원에 나왔는데, 35층은 매도자가 부담금을 지는 조건이고 32층은 매수자가 따로 내야 합니다.

이 단지의 가구당 부담금은 2020년 관리처분 당시 평균 4억200만원으로 통보됐습니다. 이후 일반분양가와 주변 아파트값이 올라 7억원 안팎까지 늘 수 있다는 관측도 있습니다. 반포동의 한 공인중개사는 “준공은 됐지만 이전고시 전이라 조합원 지위 양도가 가능한 상황에서는 원칙적으로 매수자가 부담금을 내야 한다”면서도 “부담금이 언제, 얼마나 나올지 모르는 상황에서 매도자가 부담하겠다는 조건을 내걸기도 한다”고 말했습니다.

재건축 조합들은 부과가 현실화하면 행정소송에 나서겠다는 입장입니다. 트리니원을 포함해 부담금의 최종 액수와 부과 시점은 아직 확정되지 않았습니다.