김제경 투미 부동산 컨설팅 소장이 8·3 세제개편안 이후 사업 속도가 빠른 재개발 구역일수록 값이 더 비싸졌다고 말했습니다. 최근 유튜브 방송에 출연한 김 소장은 재개발 투자 흐름과 함께 분당 재건축 전망, 10억원대로 거론되는 분담금 문제도 짚었습니다.

보유세 부담이 낮은 재개발

김 소장이 재개발 물건이 주목받는 이유로 먼저 든 것은 보유세입니다. 재개발 구역은 공동주택가격이 상대적으로 낮아 세 부담이 작은 데다, 이주와 철거가 시작되면 주택분 재산세를 내지 않는다는 설명입니다. 집이 사라지니 종합부동산세 대상에서도 빠집니다. 김 소장은 “사람들이 보유세를 계산하다 보니 속도가 빠른 구역에 프리미엄까지 얹어주기 시작했다”고 말했습니다.

같은 매매가라도 신축과 구축의 공동주택가격 차이는 크다고 합니다. 한남뉴타운이나 성수전략정비구역은 매매가가 30억원대지만 공동주택가격은 얼마 되지 않는다는 비교입니다. 아파트가 아닌 재개발 물건은 토지거래허가구역에서도 허가를 받을 필요가 없다는 점도 장점으로 들었습니다.

상계2구역 막판 거래

실수요자가 접근할 만한 곳으로는 노원구 상계동 상계2구역을 꼽았습니다. 투기과열지구에서는 재건축이 조합설립인가, 재개발이 관리처분인가를 받은 뒤부터 조합원 지위를 넘길 수 없어 그 직전에 급매물이 나온다고 김 소장은 설명했습니다. 조합 쪽에서는 상계2구역 관리처분인가를 10월께로 보고 있고, 지금은 막판 거래가 빠르게 이뤄지는 중이라고 합니다.

분담금을 뺀 초기 투자금은 2억원 중반에서 3억원 정도입니다. 관리처분인가 뒤 이주에 들어가면 6년쯤 지나 입주하게 되는데요, 김 소장은 “이게 마지막 기회라 저는 가장 괜찮다고 본다”고 말했습니다.

분당과 서울, 분담금 10억 시대

분당 2차 특별정비구역이 선정된 일을 두고는 “서울도 재건축이 어려운데 분당이 되겠느냐”는 시각이 있습니다. 김 소장은 이에 “오히려 분당은 될 것”이라고 반박했습니다. 서울은 90년대 이후 지은 단지 가운데 용적률이 이미 200%를 넘는 곳이 많습니다. 여기에 대지지분, 곧 가구가 가진 땅의 몫도 12~15평 수준이라 재건축이 쉽지 않다는 것입니다.

분당은 사정이 다르다고 했습니다. 대지지분이 18~20평인 단지도 있어 사업성이 훨씬 좋다는 설명이며, 서울이라고 모두 같지는 않다는 뜻으로 “서울도 서울 나름”이라고 말했습니다.

분양가 전망도 내놨습니다. 분당에서 리모델링 일반분양가가 30억원에 육박했으니, 새 건물로 짓는 재건축 분양가는 “무조건 30억원을 넘을 것”이라는 판단입니다. 같은 1기 신도시인 일산·평촌·중동의 일반분양가와 견주면 분당은 “발목만 안 잡으면 간다”고 했습니다.

공사비 상승에 대해서는 “이제 분담금 10억원은 그렇게 생소한 개념이 아니다”라고 말했습니다. 은마아파트 분담금이 10억원이라 해도 완공 뒤 신축 가치가 그보다 크면 사업이 굴러간다는 논리입니다. 잠원동 재건축에서도 분담금 10억원 얘기가 나오지만, 반포 시세가 60억~80억원이어서 한강변 신축이 되면 그만한 값은 하리라 보고 있다고 합니다.

공사비가 평당 500만원대였던 문재인 정부와 박원순 전 시장 시절도 언급했습니다. “그때 했어야 했는데 지금은 답이 없는 곳이 너무 많아 안타깝다”는 말입니다. 분담금은 조합마다 다르지만 최소 8억원은 각오해야 하고, 벌써 10억원이 거론되는 곳도 있습니다. 자금은 입주 시점에 대출 규제가 풀리면 대출을 받거나 전세를 돌려 잔금을 치르는 방법이 있다고 했습니다.

투자 변수로는 서울시장의 사법 리스크를 들었습니다. 정비구역 지정 권한과 건축심의, 통합심의 등 인허가가 모두 서울시에서 이뤄지다 보니 시장 임기 안에 받아야 한다는 인식이 퍼져 있다는 것입니다. 김 소장은 조합장과 조합 관계자들을 만나면 오세훈 시장 관련 재판 얘기뿐이며, 사업시행인가를 받은 곳이 가장 안전하다고 전했습니다. 통합심의와 건축심의까지 받았다면 그나마 안심이지만, 아직이라면 “1년 안에 어떻게든 접수해 받겠다”가 모든 조합의 목표라고 합니다. 정책 기조가 크게 바뀌면 정비사업이 다시 장기간 멈출 수도 있다며, 이 점을 고려해 투자하라고 당부했습니다.