서울 강남권을 비롯한 이른바 ‘상급지’ 초고가 주택 보유자들의 밤잠을 설치게 할 세금 계산서가 조만간 현실화될 것으로 보입니다.

정부가 고가 아파트에 대한 보유세 강화를 본격적으로 검토하면서, 강남의 대표적인 아파트 단지들의 보유세가 기존보다 최대 36% 이상 급증할 것이라는 분석이 나왔습니다. 2026년 7월 28일 공개된 시장 분석 결과에 따르면, 공시가격 30억 원을 초과하는 1주택자에 대해 중과안을 적용할 경우 서초구와 용산구 등 초고가 주택의 보유세 부담은 수천만 원 단위로 불어날 전망입니다. 이는 단순히 세금이 조금 오르는 수준을 넘어, 집 한 채를 유지하기 위해 매년 억 단위에 가까운 현금을 마련해야 하는 상황을 암시하고 있습니다.

아크로리버파크·한남더힐, 세금만 수천만 원 ‘훌쩍’

구체적인 사례를 살펴보면 그 충격의 크기가 체감됩니다. 서울 서초구의 랜드마크인 아크로리버파크 전용면적 84.97㎡(공시가격 약 39억 3400만 원)를 보유한 1주택자의 경우를 보죠. 기존에는 종합부동산세와 농어촌특별세를 합쳐 약 1857만 원을 냈지만, 이번 증세안이 적용되면 이 금액은 2458만 원으로 601만 원가량 껑충 뜁니다. 세금만 30% 이상 오르는 셈입니다. 여기서 공시가격이란 정부가 세금을 매기기 위해 정한 집값의 기준을 말하는데, 실제 시장에서 거래되는 가격보다 낮게 책정되지만 이 기준이 오르면 세금은 무섭게 불어납니다.

용산구의 한남더힐 전용 235.31㎡ 보유자는 더 큰 압박을 받게 됩니다. 현재 6784만 원 수준인 종부세 부담이 증세안 적용 시 9254만 원으로 무려 2470만 원이나 급증할 것으로 예측되었습니다. 일 년에 세금으로만 1억 원에 육박하는 돈을 내야 하는 상황이죠. 이는 강남 등 핵심 지역의 ‘똘똘한 한 채’를 선호하던 자산가들에게 상당한 경제적 압박으로 작용할 수밖에 없습니다. 집값이 올랐다고는 하지만, 매달 들어오는 현금이 부족한 은퇴자나 자산가들에게는 이처럼 급격한 보유세 인상이 큰 부담이 될 수 있다는 분석입니다.

“팔고 싶어도 세금이 수십억”… ‘버티기’의 악순환

세금이 이렇게 오르면 집을 팔면 되지 않느냐고 생각할 수 있지만, 현실은 훨씬 복잡합니다. 바로 ‘양도소득세’ 때문입니다. 양도소득세는 집을 팔 때 남긴 이익에 대해 내는 세금인데, 강남의 초고가 주택은 그동안 집값이 워낙 많이 올라 이 세금만 수십억 원에 달하는 경우가 허다합니다. 연세대 상남경영원의 고준석 교수는 거래세(양도세 등)를 낮추지 않은 상태에서 보유세만 높이면, 집주인들이 집을 파는 대신 그대로 보유하며 버티는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 수 있다고 경고했습니다.

실제로 많은 전문가는 보유세가 수천만 원 오른다 하더라도, 집을 팔 때 내야 하는 수십억 원의 양도세를 생각하면 차라리 세금을 내며 버티는 쪽을 선택할 가능성이 크다고 보고 있습니다. 문제는 이런 ‘버티기’가 시장에 매물이 나오지 않게 만들어, 결국 집값을 더 자극하거나 시장 불안을 지속시키는 원인이 될 수 있다는 점입니다. 특히 2025년 하반기부터 이어진 집값 상승세와 금리 변화 등의 변수가 맞물리면서, 정부의 이번 증세 검토가 시장에 어떤 신호를 줄지 이목이 쏠리고 있습니다.

얼어붙은 시장 지표… 불안한 거시 경제의 단면

이런 부동산 정책 변화는 현재의 불안한 거시 경제 상황과도 맞물려 있습니다. 2026년 7월 29일 오전 현재, 국내 금융시장은 큰 폭의 변동성을 보이고 있습니다. 코스피 지수는 전날보다 10.84% 폭락한 6,023.66을 기록 중이며, 원·달러 환율 역시 1,450원대에서 높은 수준을 유지하고 있습니다. 경제 전반에 심리가 위축된 상황에서 부동산 세금 부담까지 가중될 경우, 자산 시장 전반의 활력이 떨어질 수 있다는 우려가 나옵니다.

지난해 서울 아파트값이 큰 폭으로 오르면서 정부가 굳이 공시가격의 현실화율(실제 가격 대비 공시가격의 비율)을 높이지 않아도 자연스럽게 세금이 오를 수밖에 없는 구조가 이미 형성되었습니다. 윤석열 정부에서 추진했던 공시가격 산정체제 합리화 방안 역시 집값 급등에 따라 재검토가 불가피해진 상황입니다. 정부와 정치권은 이제 단순히 세금을 늘리는 것을 넘어, 시장의 공급 부족을 해소하고 실수요자들의 불안을 잠재울 수 있는 정교한 해법을 찾아야 하는 숙제를 안게 되었습니다.

서울 강남권을 비롯한 이른바 ‘상급지’ 초고가 주택 보유자들의 밤잠을 설치게 할 세금 계산서가 조만간 현실화될 것으로 보입니다.

정부가 고가 아파트에 대한 보유세 강화를 본격적으로 검토하면서, 강남의 대표적인 아파트 단지들의 보유세가 기존보다 최대 36% 이상 급증할 것이라는 분석이 나왔습니다. 2026년 7월 28일 공개된 시장 분석 결과에 따르면, 공시가격 30억 원을 초과하는 1주택자에 대해 중과안을 적용할 경우 서초구와 용산구 등 초고가 주택의 보유세 부담은 수천만 원 단위로 불어날 전망입니다. 이는 단순히 세금이 조금 오르는 수준을 넘어, 집 한 채를 유지하기 위해 매년 억 단위에 가까운 현금을 마련해야 하는 상황을 암시하고 있습니다.

아크로리버파크·한남더힐, 세금만 수천만 원 ‘훌쩍’

구체적인 사례를 살펴보면 그 충격의 크기가 체감됩니다. 서울 서초구의 랜드마크인 아크로리버파크 전용면적 84.97㎡(공시가격 약 39억 3400만 원)를 보유한 1주택자의 경우를 보죠. 기존에는 종합부동산세와 농어촌특별세를 합쳐 약 1857만 원을 냈지만, 이번 증세안이 적용되면 이 금액은 2458만 원으로 601만 원가량 껑충 뜁니다. 세금만 30% 이상 오르는 셈입니다. 여기서 공시가격이란 정부가 세금을 매기기 위해 정한 집값의 기준을 말하는데, 실제 시장에서 거래되는 가격보다 낮게 책정되지만 이 기준이 오르면 세금은 무섭게 불어납니다.

용산구의 한남더힐 전용 235.31㎡ 보유자는 더 큰 압박을 받게 됩니다. 현재 6784만 원 수준인 종부세 부담이 증세안 적용 시 9254만 원으로 무려 2470만 원이나 급증할 것으로 예측되었습니다. 일 년에 세금으로만 1억 원에 육박하는 돈을 내야 하는 상황이죠. 이는 강남 등 핵심 지역의 ‘똘똘한 한 채’를 선호하던 자산가들에게 상당한 경제적 압박으로 작용할 수밖에 없습니다. 집값이 올랐다고는 하지만, 매달 들어오는 현금이 부족한 은퇴자나 자산가들에게는 이처럼 급격한 보유세 인상이 큰 부담이 될 수 있다는 분석입니다.

“팔고 싶어도 세금이 수십억”… ‘버티기’의 악순환

세금이 이렇게 오르면 집을 팔면 되지 않느냐고 생각할 수 있지만, 현실은 훨씬 복잡합니다. 바로 ‘양도소득세’ 때문입니다. 양도소득세는 집을 팔 때 남긴 이익에 대해 내는 세금인데, 강남의 초고가 주택은 그동안 집값이 워낙 많이 올라 이 세금만 수십억 원에 달하는 경우가 허다합니다. 연세대 상남경영원의 고준석 교수는 거래세(양도세 등)를 낮추지 않은 상태에서 보유세만 높이면, 집주인들이 집을 파는 대신 그대로 보유하며 버티는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 수 있다고 경고했습니다.

실제로 많은 전문가는 보유세가 수천만 원 오른다 하더라도, 집을 팔 때 내야 하는 수십억 원의 양도세를 생각하면 차라리 세금을 내며 버티는 쪽을 선택할 가능성이 크다고 보고 있습니다. 문제는 이런 ‘버티기’가 시장에 매물이 나오지 않게 만들어, 결국 집값을 더 자극하거나 시장 불안을 지속시키는 원인이 될 수 있다는 점입니다. 특히 2025년 하반기부터 이어진 집값 상승세와 금리 변화 등의 변수가 맞물리면서, 정부의 이번 증세 검토가 시장에 어떤 신호를 줄지 이목이 쏠리고 있습니다.

얼어붙은 시장 지표… 불안한 거시 경제의 단면

이런 부동산 정책 변화는 현재의 불안한 거시 경제 상황과도 맞물려 있습니다. 2026년 7월 29일 오전 현재, 국내 금융시장은 큰 폭의 변동성을 보이고 있습니다. 코스피 지수는 전날보다 10.84% 폭락한 6,023.66을 기록 중이며, 원·달러 환율 역시 1,450원대에서 높은 수준을 유지하고 있습니다. 경제 전반에 심리가 위축된 상황에서 부동산 세금 부담까지 가중될 경우, 자산 시장 전반의 활력이 떨어질 수 있다는 우려가 나옵니다.

지난해 서울 아파트값이 큰 폭으로 오르면서 정부가 굳이 공시가격의 현실화율(실제 가격 대비 공시가격의 비율)을 높이지 않아도 자연스럽게 세금이 오를 수밖에 없는 구조가 이미 형성되었습니다. 윤석열 정부에서 추진했던 공시가격 산정체제 합리화 방안 역시 집값 급등에 따라 재검토가 불가피해진 상황입니다. 정부와 정치권은 이제 단순히 세금을 늘리는 것을 넘어, 시장의 공급 부족을 해소하고 실수요자들의 불안을 잠재울 수 있는 정교한 해법을 찾아야 하는 숙제를 안게 되었습니다.