경기주택도시공사(GH)가 수원 광교신도시에서 공급하는 ‘광교자연앤센트레빌’이 11월 1일 오전 부동산 플랫폼 호갱노노의 실시간 검색어 1위 단지에 올랐습니다. 관심이 쏠린 것은 국내 첫 지분적립형 물량입니다. GH는 분양가의 25%만 먼저 내고 나머지를 20년에 걸쳐 나눠 내는 구조라며, 자금 여력이 부족한 수요자에게 맞는 방식이라고 홍보해 왔습니다.

광교신도시 A17블록에 들어서는 이 단지는 지하 2층~지상 최고 20층, 9개동, 600가구 규모입니다. 가구 구성은 84㎡ 360가구가 공공분양, 59㎡ 240가구가 지분적립형입니다. 시공은 동부건설 컨소시엄이 맡았습니다. 신분당선 역세권은 아니어서 가장 가까운 광교중앙역까지 걸어서 20분 넘게 걸리는데요, 단지 인근에는 인덕원~동탄 복선전철 원천역이 들어설 예정입니다.

지분적립형, 분양대금 외에 보증금과 월세

지분적립형은 집의 지분을 여러 차례 나눠 사들이는 방식입니다. 처음에 수분양자가 갖는 지분은 25%뿐이고, 나머지 75%의 소유권은 GH에 남습니다. 이 때문에 GH에 집을 빌리는 대가로 임대보증금과 월 임대료를 따로 내야 합니다.

59㎡ 최고가 주택인 6억8590만원짜리를 입주자모집공고 조건에 대입해 보면 부담이 구체적으로 드러납니다. 계약일은 2027년 1월 25~27일입니다. 이날 1회차로 계약금 10%와 잔금 15%, 합쳐 25%를 내는데 금액으로는 1억7000만원대입니다. 여기에 임대보증금 6600만원과 월 임대료 77만원이 붙습니다. 월세를 아예 내지 않으려면 GH 지분 75%에 해당하는 임대보증금 3억3000만원을 맡기면 됩니다.

2회차는 첫 지분 취득일로부터 5년 뒤입니다. 지분 20%를 1억5770만원에 추가로 취득하고, 보증금은 4900만원, 월세는 56만원으로 줄어듭니다. 10년 뒤 3회차에는 지분 20%를 1억7800만원에 사들이며 보증금 3100만원에 월세 35만원을 냅니다. 15년 뒤 4회차는 지분 20%에 1억9800만원, 보증금 1400만원, 월세 15만원입니다. 20년 뒤 마지막 회차에는 남은 지분 15%에 해당하는 1억6400만원을 냅니다.

이 계산에는 입주자모집공고의 조건이 적용됐습니다. 지분대금에는 연 3%의 가산이자가 붙고, 임대료는 보증금의 약 80%를 월세로 전환하는 방식입니다. 전셋값과 전환요율은 그대로 유지된다고 가정했습니다. 청약 규제는 재당첨제한 10년, 전매제한 10년, 거주의무기간 5년입니다.

공공분양은 84㎡ 9억원대

나머지 360가구는 공공분양으로 나옵니다. 전부 84㎡이고 A·B·C 세 가지 타입으로 나뉩니다. 분양가는 9억150만~9억4930만원으로 정해졌고, 공공택지 분양가상한제가 적용됩니다. 당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무기간 5년의 규제를 받습니다.

단지에서 직선으로 200여m 떨어진 광교호반베르디움 84㎡는 올해 10월 15억원에 실거래됐습니다. 이 가격과 공공분양 분양가의 차이는 최소 5억원 이상입니다.

한 청약 전문가는 “광교신도시는 개발이 마무리 단계라 앞으로 새 아파트를 공급할 땅이 얼마 남지 않았다”고 말했습니다. 이어 “최소 5억원 시세차익이 기대되는 공공분양은 물론 자금 부담이 적은 지분적립형에 청약하려는 수요자도 적지 않을 것”이라고 덧붙였습니다.

1회차 분양계약은 2027년 1월 25일부터 27일까지 사흘간 진행됩니다.