집값이 들썩이고 노후 아파트의 변신이 시작되는 1기 신도시 현장, 요즘 가장 뜨거운 감자는 '상가'입니다. 낡은 아파트를 허물고 새집을 짓는 재건축 사업에서 상가를 가진 분들이 "우리도 아파트 분양권을 달라"고 목소리를 높이고 있기 때문이죠. 하지만 현실은 녹록지 않습니다. 최근 대법원 판결과 특별법의 흐름을 보면, 상가 소유주가 아파트를 손에 쥐는 길은 좁고 험난해 보입니다.

문제는 이 갈등이 단순히 '남의 집 싸움'으로 끝나지 않는다는 점입니다. 상가 소유주와 아파트 주민(조합) 사이의 합의가 늦어질수록 재건축 시계는 멈춰 서게 됩니다. 시간이 곧 돈인 건설 현장에서 사업이 지연되면 그 피해는 결국 고스란히 아파트 입주를 기다리는 주민들의 몫으로 돌아오게 됩니다. 2026년 3월 현재, 1기 신도시 곳곳에서 벌어지고 있는 이 치열한 수싸움의 실체를 들여다봤습니다.

"나도 아파트 살고 싶다" 상가 주인의 꿈, 법의 벽은 높았다

재건축을 하면 상가 주인은 당연히 새 상가를 받는 게 원칙입니다. 그런데 요즘처럼 아파트값이 비쌀 때는 상가 대신 아파트를 받고 싶어 하는 분들이 많습니다. 이를 '아파트 분양권 전환'이라고 부르는데, 이게 생각보다 쉽지 않습니다. 최근 신반포2차 재건축 사업에 대한 대법원의 결정(2026년 3월 17일)이 나오면서 분위기는 더 차가워졌습니다.

대법원은 상가 조합원을 산정하는 비율이 유효하다고 판결하며, 조합원 전원의 동의가 없어도 사업을 진행할 수 있다는 점을 분명히 했습니다. 즉, 소수의 상가 주인이 반대한다고 해서 전체 사업을 마냥 멈춰 세울 수 없다는 뜻이죠. 여기서 한 가지 생각해볼 게 있습니다. 특별법에 상가 주인의 아파트 전환권이 명확히 적혀 있지 않다면, 결국 많은 상가 주인은 '현금청산' 대상이 될 가능성이 큽니다. 현금청산이란 집이나 상가를 받는 대신, 현재 가치만큼 돈을 받고 사업에서 빠지는 것을 말합니다.

실제로 부동산 전문가들 사이에서는 1기 신도시 상가 소유주 중 70% 이상이 결국 현금청산의 길을 걷게 될 것이라는 분석도 나옵니다. 법원은 '시가(시장 가격)'대로 보상해주라고 말하지만, 복잡한 상가 건물의 가치를 입증하는 과정에서 개별 소유주가 조합이라는 거대 집단을 상대로 제대로 된 값을 받아내기란 여간 어려운 일이 아니기 때문입니다.

2년 늦어지면 '이자만 수백억', 결국 우리 집 분담금으로

상가와의 갈등이 무서운 진짜 이유는 '시간'입니다. 아현1구역 사례에서 보듯 지분 문제와 청산 절차로 사업이 꼬이면 수년의 시간이 훌쩍 지나갑니다. 재건축은 보통 '프로젝트 파이낸싱(PF)'이라는 이름으로 엄청난 돈을 빌려서 시작합니다. 사업을 담보로 빌린 이 큰돈의 이자는 하루가 다르게 불어납니다.

만약 상가 주인들과의 소송(매도청구소송)으로 사업이 2년 정도 지연된다면 어떤 일이 벌어질까요? 1조 원 규모의 사업장에서 금리 7%를 가정하면, 이자 비용만 수백억 원이 추가로 발생합니다. 여기에 매년 오르는 인건비와 자재비까지 더해지면 사업비는 눈덩이처럼 커집니다. 이렇게 불어난 비용은 결국 누가 낼까요? 바로 아파트 조합원들입니다. 내 집 한 채 새로 지으려고 시작한 재건축이 '분담금 폭탄'으로 돌아오는 셈이죠.

시장 분석가들은 갈등이 해결되지 않아 분양가가 5% 이상 오를 경우, 해당 지역 아파트의 초기 계약률이 15% 포인트 넘게 떨어질 수 있다고 경고합니다. 비싼 분양가를 감당하지 못한 수요자들이 등을 돌리면 미분양 리스크까지 겹치게 되는 것이죠. 결국 상가 갈등은 단순한 '보상금 문제'를 넘어 전체 재건축 시장의 생태계를 위협하는 구조적 변수가 되고 있습니다.

갈등의 골 깊어지는 1기 신도시, '룰'이 필요하다

정부도 손을 놓고 있는 것은 아닙니다. 국토교통부는 현장의 혼란을 줄이려 애쓰고 있습니다. 하지만 여전히 특별법 안에는 상가 소유주에게 아파트를 어느 정도 비율로 줄 것인지, 현금청산 시 보상액은 어떻게 정할지에 대한 구체적인 '숫자'가 부족합니다. 이 기준이 명확하지 않으면 1기 신도시 재건축 사업 중 30% 이상이 계획보다 2년 넘게 늦어질 수 있다는 우려가 현실로 다가오고 있습니다.

재건축은 단순히 낡은 집을 부수는 과정이 아니라, 이해관계가 얽힌 사람들이 새로운 공동체를 만드는 과정입니다. 상가 소유주들은 자신의 생업 터전을 잃을까 두렵고, 아파트 주민들은 사업이 무산될까 불안합니다. 이들 사이의 간극을 메울 수 있는 투명한 정보 제공과 공정한 협상 절차가 마련되지 않는다면, 1기 신도시의 화려한 변신은 예상보다 훨씬 긴 시간이 걸릴지도 모릅니다.

오늘(2026년 3월 23일)부터 접수가 시작된 공공 '특화주택' 공모 등 다양한 주거 정책이 쏟아지고 있지만, 결국 민간 재건축의 핵심은 갈등 관리입니다. 1기 신도시가 노후 도시의 한계를 벗고 다시 태어나기 위해선, 상가와 아파트라는 두 바퀴가 함께 굴러갈 수 있는 명확한 약속이 그 어느 때보다 절실해 보입니다.