정부가 작년 10월 내놓은 10·15 대책이 발표된 지 1년이 지났습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 10월 첫째 주(10월 5일 기준) 서울 아파트 매매가격은 대책 발표 직후인 작년 10월 셋째 주(10월 20일)와 비교해 평균 10.42% 올랐습니다. 두 자릿수 상승이지만, 같은 서울 안에서도 오른 폭의 차이가 꽤 크죠.

가장 많이 오른 곳은 성북구로 16.52%였고, 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 구로구(13.69%), 중구(13.49%), 동대문구(13.42%), 노원구(12.52%)가 뒤를 이었습니다. 그동안 집값 상승폭이 작았던 중하위권 지역이 상위권을 채운 셈입니다. 반면 강남구는 1.40%, 서초구는 3.35%에 그쳐 한 자릿수 초반의 상승률에 머물렀습니다.

대출 한도가 가른 수요의 방향

이런 차이의 배경에는 대출 규제가 있습니다. 10·15 대책은 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶었고, 주택담보대출 한도도 집값에 따라 나눴습니다. 시가 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원을 넘는 주택은 2억 원까지만 빌릴 수 있게 된 것입니다. 앞서 6·27 대출규제로 수도권과 규제지역의 주택 구입용 대출 한도가 6억 원으로 묶여 있었던 만큼, 고가 주택일수록 대출로 사기가 더 어려워졌죠.

대출 문턱이 높아지자 강남권과 한강벨트 주요 지역은 현금 여력이 있는 사람이 아니면 매수하기 어려운 곳이 됐습니다. 자금 동원력이 부족한 젊은 실수요자들은 10억 원 이하 매물이 여럿 나와 있는 중하위권으로 눈을 돌렸습니다. 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아 전용 59㎡는 거래가격이 15억 원을 넘어서면서, 국민평형으로 불리는 전용 84㎡보다 작은 중소형 주택까지 대출 한도가 4억 원으로 줄었습니다.

KB국민은행 김효선 부동산수석전문위원은 넓은 지역이 한꺼번에 규제지역으로 지정되고 고가 주택일수록 주담대 한도가 적어지면서 주택 수요가 금액에 따라 나뉘었다고 설명했습니다. 중저가 지역으로 수요가 쏠리는 현상이 나타났지만, 김 위원은 가격 상승이 완전히 막혔다고 보기는 어렵다고 말했습니다.

강남권의 흐름은 달랐습니다. 올해 1월부터 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일로 종료된다는 방침이 확인되자, 강남권에서는 절세 목적의 급매물이 나오며 한동안 약세를 보였습니다. 같은 시기 중하위권은 상승세를 이어갔죠.

전세 시장과 다주택 보유에서 나타난 변화

전세 시장의 흐름도 달랐습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계로 작년 10월 15일 2만 4,369건이던 서울 전세 매물은 이달 10일 기준 2만 331건으로 16.6% 줄었고, 올 4월 21일에는 1만 5,105건까지 떨어졌습니다. 한국부동산원 기준 서울 전세가격은 작년 10월 셋째 주부터 이달 첫째 주까지 9.96% 올랐으며, 성북구(15.64%)와 노원구(14.63%)가 상승률 상위권을 차지했습니다.

부동산 평론가 윤지해 씨는 토허구역 지정이 가수요를 막으려는 목적이었고, 광범위한 지정으로 거래량이 크게 줄어든 것은 사실이라고 말했습니다. 다만 전월세 선호지역 대부분이 토허구역으로 묶여 실거주만 가능해지면서 전월세 시장이 전보다 뜨거워졌다고 짚었습니다. 윤 평론가는 “실수요가 시장을 움직이는 상황임이 확인된 것”이라며, 정부가 실수요를 규제하지 않는다면 추가로 내놓을 대책이 모호해질 수 있다고 지적했습니다.

다주택 보유 흐름도 함께 바뀌었습니다. 법원 등기정보광장이 집계한 다소유지수는 전체 집합건물 소유자 가운데 2채 이상 보유자의 비율을 보여주는데, 2채 소유자의 지수는 작년 10월 11.333에서 올 9월 11.057로, 3채 소유자는 2.58에서 2.509로, 4채 소유자는 0.952에서 0.921로 낮아졌습니다.

토허구역 지정 기간은 10·15 대책으로 묶인 서울 전역과 경기 12개 지역 모두 올해 말까지입니다. 홍지선 국토교통부 장관은 지난 7일 국정감사에서 토허제에 대한 수요가 “어느 정도 있다고 보고 있다”며 연장 가능성을 열어뒀습니다. 다음 관전 포인트는 연말을 앞두고 토허구역 지정이 연장될지 여부입니다.