"안 팔아도 세금?"... 주식·부동산 '미실현 이익' 과세 논란 확산
AMEET AI 분석: "안 팔아도 세금?"... 주식·부동산 '미실현 이익' 과세 논란 확산
"안 팔아도 세금?"... 주식·부동산 '미실현 이익' 과세 논란 확산
야권·시민단체 "자산 소득도 공평하게" vs 시장 "투자 심리 위축 우려" 대립
2026년 6월 23일, 더불어민주당과 조국혁신당을 포함한 야당 국회의원들과 참여연대, 민주노총 등 주요 시민사회단체가 국회 토론회에 모여 주식과 부동산의 '미실현 이익'에 대한 포괄적 과세가 필요하다고 강력히 주장하고 나섰습니다. 이들은 자산 가치가 상승했음에도 불구하고 이를 매각하기 전까지 세금을 매기지 않는 현행 제도가 자산 불평등을 심화시키고 있다고 지적하며, 경제적 가치가 증가한 만큼을 소득으로 간주해 세금을 물려야 한다는 입장을 공식화했습니다. 오늘 토론회에는 더불어민주당 김영환 의원을 비롯해 진보당 윤종오, 조국혁신당 차규근, 사회민주당 한창민 의원이 참석하여 자산 소득에 대한 조세 형평성 제고를 촉구했습니다. 이는 지난 2026년 6월 19일 국회에서 소득세 체계의 대대적인 개편 논의가 시작된 지 불과 나흘 만에 나온 구체적인 과세 제안입니다. 주식이나 부동산을 실제로 팔아 돈을 챙긴 시점이 아니라, 장부상 가치가 오른 것만으로도 세금을 내야 한다는 이 파격적인 주장은 향후 정치권과 금융 시장에서 거센 논쟁을 불러일으킬 전망입니다. 현재 시장은 이러한 정책적 논의에 민감하게 반응하고 있으며, 과세 범위와 방식에 대한 구체적인 설계안이 어떻게 마련될지가 핵심 쟁점으로 떠오르고 있습니다.
조세 정의인가 이중 과세인가... 정치권의 '소득' 재정의
이번 토론회에서 야당 의원들과 시민단체들이 내세운 논리는 단순합니다. 소득이 있는 곳에 세금이 있어야 한다는 원칙을 자산 가치 상승분에도 동일하게 적용하자는 것이죠. 여기서 '미실현 이익'이란 주식이나 부동산을 보유하고 있는 상태에서 가격이 올라 발생한 장부상의 이익을 말합니다. 예를 들어 1억 원에 산 주식이 1억 5천만 원이 되었다면, 팔지 않았더라도 오른 5천만 원을 소득으로 보고 세금을 물리겠다는 계산입니다. 더불어민주당 김영환 의원과 조국혁신당 차규근 의원 등은 이러한 미실현 이익이 실질적인 담세 능력을 보여주는 지표라고 주장하며, 자산가들이 매각 시점을 늦추는 방식으로 과세를 회피하는 것을 막아야 한다고 강조했습니다. 참여연대와 민주노총 역시 자산 불평등이 극심해진 현 상황에서 근로소득에만 엄격한 과세 잣대를 들이대고 자산 소득은 방치하는 것은 공정하지 않다는 입장을 분명히 했습니다. 이들은 미실현 이익에 대한 과세가 자산 가격 안정화와 투기 억제에도 기여할 수 있을 것으로 내다보고 있습니다. 하지만 시장 일각에서는 아직 손에 쥐지도 않은 수익에 대해 세금을 내라고 하는 것은 과잉 입법이며, 나중에 자산 가격이 떨어졌을 때의 손실 보전 문제는 어떻게 할 것이냐는 비판도 만만치 않게 제기되고 있습니다.
"안 판 것도 소득이다"… 자산 불평등 해소의 마중물
미실현 이익 과세를 찬성하는 전문가들은 무엇보다 '조세 형평성'을 최우선 가치로 내세웁니다. 근로소득자들은 매달 월급에서 꼬박꼬박 세금을 떼이는데, 수십억 원의 주식이나 부동산을 가진 자산가들이 자산을 팔지 않는다는 이유로 가치 상승분에 대해 한 푼의 세금도 내지 않는 것은 공정하지 않다는 시각입니다. 실제로 2026년 초 발표된 한 경제 연구소의 보고서에 따르면, 상위 1%의 자산가들이 보유한 미실현 이익은 전체 가계 자산 증가분의 상당 부분을 차지하고 있는 것으로 나타났습니다.
한 대학교 경제학과 교수는 "현대 경제에서 부의 축적은 주로 자산 가치 상승을 통해 이뤄진다"며 "이를 과세 범위에서 제외하는 것은 소득이 높은 사람에게 오히려 세금을 덜 깎아주는 역진적인 결과를 낳는다"고 지적했습니다. 그는 이어 "미실현 이익에 대해 낮은 세율로라도 과세를 시작한다면, 자산 양극화를 완화하고 국가 재원을 확충하는 데 큰 도움이 될 것"이라고 덧붙였습니다. 즉, 미실현 이익 역시 경제적 부를 증가시키는 요인이므로 담세 능력(세금을 낼 수 있는 능력)이 있다고 보는 것입니다.
또한, 미실현 이익 과세가 자본 시장의 효율성을 높일 수 있다는 분석도 나옵니다. 현재는 세금을 피하기 위해 수익이 난 주식을 팔지 않고 계속 들고 있는 이른바 '잠김 효과(Lock-in effect)'가 발생하는데, 보유 중에도 세금을 매긴다면 투자자들이 세금 부담 때문에 매매 시점을 억지로 늦추는 행위가 줄어들 것이라는 설명입니다. 이는 시장의 유동성을 공급하고 자본이 더 효율적인 곳으로 흘러가게 하는 긍정적인 효과를 낼 수 있다는 것이 찬성 측의 입장입니다.
하지만 이러한 주장이 현실화되기 위해서는 넘어야 할 산이 많습니다. 가장 큰 문제는 '평가'의 적절성입니다. 매일 시장 가격이 형성되는 상장 주식과 달리, 부동산이나 비상장 주식은 가격을 어떻게 책정하느냐에 따라 세금 액수가 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 정부는 공시가격 현실화나 인공지능 기반의 가치 평가 모델 도입을 검토 중이라고 밝혔으나, 평가 결과에 대한 납세자들의 불복 신청이 쏟아질 경우 행정적 마비가 올 수 있다는 경고도 뒤따르고 있습니다.
"내지도 않은 수익에 세금이라니"… 거세지는 조세 저항
반대 측의 논리는 매우 현실적이고 강력합니다. 가장 먼저 제기되는 문제는 '현금 흐름의 부재'입니다. 주식이나 집값이 올랐다고 해서 당장 주머니에 현금이 생기는 것은 아니기 때문입니다. 은퇴 후 집 한 채를 보유한 고령자나, 유동성이 부족한 스타트업 창업자의 경우 자산 가치가 올랐다는 이유만으로 거액의 세금을 내기 위해 멀쩡한 집을 팔거나 회사의 지분을 넘겨야 하는 상황에 처할 수 있다는 것입니다.
"세금 낼 돈이 없어서 자산을 팔아야 한다면, 그것은 국가가 개인의 재산권을 강제로 침해하는 것이나 다름없다"는 한 시민단체의 성명은 이러한 저항감을 잘 보여줍니다. 특히 2026년 현재 고금리 기조가 유지되면서 대출 이자 부담이 커진 상황에서 미실현 이익 과세까지 더해진다면 중산층의 가처분 소득이 급감할 것이라는 우려가 큽니다. 투자자들 사이에서는 "손실이 날 때는 국가가 보전해주지 않으면서, 장부상 이익이 날 때만 세금을 떼어가는 것은 약탈적 조세"라는 격앙된 반응도 나옵니다.
기술적인 측면에서도 '미실현 손실' 처리가 큰 난관입니다. 올해 주가가 올라 세금을 냈는데, 내년에 주가가 폭락해 큰 손해를 봤다면 이미 낸 세금을 즉각 돌려줄 것이냐는 문제입니다. 만약 환급 절차가 복잡하거나 제대로 이뤄지지 않는다면, 이는 명백한 이중과세 혹은 과다 과세가 됩니다. 금융권 관계자는 "자산 가격의 변동성을 고려하지 않은 미실현 이익 과세는 투자 심리를 극도로 위축시켜 국내 증시의 경쟁력을 떨어뜨릴 것"이라고 경고했습니다.
법조계에서도 헌법 위반 소지를 지적합니다. 헌법상 '실질적 과세 원칙'과 '재산권 보장'의 관점에서 볼 때, 실현되지 않은 이득에 대해 과세하는 것이 정당화될 수 있는지에 대해 의견이 엇갈리고 있습니다. 과거에도 유사한 조세 제도가 위헌 판결을 받은 선례가 있다는 점을 들어, 정부가 무리하게 법 개정을 추진할 경우 거대한 법적 소송전에 휘말릴 수 있다는 관측이 우세합니다. 2026년 6월 현재, 이 문제는 단순한 경제 이슈를 넘어 헌법적 가치 논쟁으로 번지고 있습니다.
글로벌 흐름과 한국의 선택… 과연 실현 가능한가
세계적으로도 미실현 이익 과세는 뜨거운 논쟁거리입니다. 미국에서는 억만장자들을 겨냥한 이른바 '부유세'의 일환으로 미실현 자본이득에 대한 과세 논의가 정치권을 중심으로 꾸준히 제기되어 왔습니다. 트럼프 행정부 하에서도 조세 공정성 차원에서 고소득 자산가들에 대한 특정 과세 방안이 검토되기도 했으나, 실제 제도화 단계에서는 자국 자본의 유출과 기업가 정신 위축을 우려해 신중한 태도를 보이고 있습니다. 한국 역시 이러한 글로벌 흐름에서 자유로울 수 없습니다.
정부는 이러한 우려를 의식한 듯, 모든 국민이 아닌 초고액 자산가들만을 대상으로 하는 '핀셋 규제' 형태를 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 일정 자산 규모 이상의 보유자에게만 미실현 이익 과세를 적용해 일반 중산층과 서민의 부담은 최소화하겠다는 전략입니다. 하지만 전문가들은 일단 제도가 도입되면 대상 범위는 언제든지 확대될 수 있다는 점을 지적하며, 정책의 일관성과 신뢰성이 담보되어야 한다고 입을 모읍니다.
또한, 부동산 시장에 미칠 파급력도 무시할 수 없습니다. 이미 종합부동산세 등 보유세 체계가 존재하는 상황에서 미실현 이익 과세가 추가될 경우, 사실상의 동일 대상에 대한 중복 과세 논란이 불가피합니다. 국토교통부의 한 자문위원은 "미실현 이익 과세가 부동산에 적용된다면 시장은 극심한 거래 절벽에 직면할 것"이라며 "이는 전셋값 상승이나 공급 부족 등 예기치 못한 부작용으로 이어질 가능성이 크다"고 분석했습니다.
결국 미실현 이익 과세 논의는 우리 사회가 부의 재분배와 개인의 재산권 보호라는 두 가치 사이에서 어떤 균형점을 찾을 것인가를 묻는 질문과 같습니다. 2026년 6월 23일 현재, 정부와 국회는 각계각층의 의견을 수렴하기 위한 공청회를 준비하고 있습니다. 하지만 이해관계자들 간의 입장 차이가 워낙 확고해 합의점을 찾기까지는 상당한 진통이 따를 것으로 보입니다.
다음 관전 포인트
미실현 이익 과세안이 실제 입법으로 이어지기 위해서는 넘어야 할 산이 많습니다. 가장 큰 관건은 2026년 하반기 국회에서 진행될 소득세법 개정안의 구체적인 설계 내용입니다. 과연 어떤 수준의 자산가부터 과세 대상에 포함할지, 그리고 가격 하락 시 손실분을 어떻게 이월 공제해줄지에 대한 기술적인 합의가 이루어질지 주목됩니다. 또한 이재명 대통령 정부와 여권이 야권의 이러한 강력한 요구에 대해 어떤 절충안을 내놓을지도 향후 정국의 핵심 포인트입니다. 시장에서는 이러한 제도 도입이 주식 및 부동산 시장의 장기적인 투자 패턴을 어떻게 바꿀지, 그리고 실제 세수 증대 효과가 얼마나 나타날지에 대해 정밀한 분석을 이어갈 것으로 보입니다.
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