지난 2026년 10월 29일, 정부와 더불어민주당이 도심 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 민간 재건축·재개발의 용적률을 대폭 높여주기로 합의했습니다. 하지만 정작 시장에서 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 ‘재건축 초과이익 환수제’에 대한 대책은 이번 논의에서 빠지면서 실효성에 대한 의문이 제기되고 있는데요. 공급의 숨통을 틔워주겠다며 용적률을 선물로 내놓았지만, 한편으로는 막대한 세금 부담이 여전히 재건축의 발목을 잡고 있는 형국입니다.
1. 용적률 360%까지 상향... 민간 정비사업 힘 싣기
국회와 국토교통부에 따르면, 더불어민주당 국토교통위원회 위원들과 정부 관계자들은 10월 28일 회의를 열고 민간 주택 공급 활성화 방안을 확정했습니다. 이번 대책의 핵심은 민간 재건축·재개발 사업지에 적용되는 용적률을 현재의 1.2배 수준까지 끌어올리는 것입니다. 만약 법정 상한이 300%인 지역이라면 최고 360%까지 집을 더 높게 지을 수 있게 되는 것이죠. 더불어민주당은 이러한 내용을 담은 법 개정을 2026년 연내에 마무리하겠다는 입장입니다.
용적률이 높아지면 같은 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있어 일반분양 물량이 늘어납니다. 이렇게 되면 조합원들이 나눠서 부담해야 할 공사비, 즉 가구당 분담금이 줄어들기 때문에 멈춰 섰던 정비 사업이 다시 속도를 낼 수 있는 환경이 만들어지는데요. 최근 치솟는 공사비를 감당하지 못해 사업이 지연되는 현장이 많은 상황에서 나온 조치입니다.
2. ‘재초환’이라는 대못... 억대 부담금 공포 여전
하지만 현장의 반응은 그리 달갑지만은 않습니다. 바로 ‘재건축 초과이익 환수제(재초환)’ 때문인데요. 재초환은 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만 원을 넘길 경우, 그 초과분의 10%에서 최대 50%까지 국가가 부담금으로 환수하는 제도입니다. 용적률을 높여 분담금을 줄여줘도, 나중에 재초환 부담금으로 수억 원을 내야 한다면 조합원들 입장에서는 결국 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’가 될 수 있다는 지적이죠.
실제로 서울 서초구에서는 억 단위의 부담금 폭탄이 현실화되고 있습니다. 서초구청은 재초환 부활 이후 첫 적용 대상인 ‘반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대)’ 조합원들에게 2026년 연내에 부담금을 부과할 방침입니다. 현재 예상되는 가구당 부담금은 약 1억 3000만 원 안팎인데요. 규제 완화 소식에도 재건축 단지들이 선뜻 움직이지 못하는 이유가 여기에 있습니다.
“억 단위의 부담금 부과 사례가 실제로 가시화되면 수도권 재건축 시장 전체가 거대한 규제 벽을 실감하게 될 것입니다. 정부의 공급 확대 기조가 재초환이라는 ‘대못’과 부딪혀 엇박자를 내지 않도록 재검토가 필요합니다.”
— 박합수 건국대학교 겸임교수
3. 향후 전망... 관건은 국회의 논의 향방
정부는 지난 10월 29일 경기 김포와 구리, 하남 등 6곳에 총 7만 6700호 규모의 신규 공공택지 후보지를 발표하며 대대적인 공급 공세를 이어가고 있습니다. 하지만 도심 내 주택 공급의 핵심 축인 민간 재건축이 재초환 문제로 제자리걸음을 한다면 전체 공급 효과는 제한적일 수밖에 없는데요. 국토교통부는 이에 대해 “국회 논의를 지켜보겠다”며 신중한 태도를 유지하고 있습니다.
과연 이번 용적률 상향 조치가 시장의 불확실성을 뚫고 도심 공급의 물꼬를 틀 수 있을까요? 아니면 여전히 뽑히지 않은 ‘재초환’이라는 대못에 걸려 반쪽짜리 대책에 그치고 말까요? 2026년 연말 법 개정 과정에서 재초환 완화 논의가 추가로 이뤄질지가 앞으로의 핵심 관전 포인트입니다.
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