서울 A급 오피스 공실률이 올해 3분기 3.1%로 내려갔습니다. CBRE 코리아는 서울 3대 업무권역의 평균 공실률이 전분기보다 1.1%포인트 낮아졌고, 같은 분기 임대료 상승률은 0.4%에 그쳤다고 밝혔습니다.

권역별 공실률 차이

권역마다 사정은 달랐습니다. 도심은 5.1%로 세 권역 중 가장 높았지만 전분기보다는 내렸습니다. 강남은 1.0%, 여의도는 1.7%였습니다.

도심 공실률을 끌어내린 요인으로 CBRE 코리아가 든 것은 중대범죄수사청입니다. 중대범죄수사청이 르네스퀘어 전체를 임차했고, 이 계약이 도심 임대차의 약 82%를 차지했다는 설명입니다. 강남에서는 IT 기업이 임대차의 67%를 채웠습니다. 여의도에서는 파크원타워1과 FKI타워를 중심으로 금융권 수요가 이어졌습니다.

서울 A급 오피스의 3분기 신규 임대차 면적은 11만7521㎡입니다. 지난해 이후 분기 평균과 비슷한 규모입니다.

임대료 상승세 둔화

임대료는 오르긴 했지만 속도가 확 떨어졌습니다. 3분기 서울 A급 오피스의 명목 임대료는 ㎡당 월 4만1671원으로, 전분기보다 0.4% 올랐습니다. 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승률인데, 지난해 연간 상승률은 6.2%였습니다.

물가 변동을 반영한 실질 임대료는 1~3분기 누적으로 약 2.5% 상승했습니다. CBRE 코리아는 올해 서울 오피스 연간 임대차 규모가 지난해보다 소폭 늘 것으로 내다봤습니다.

투자 시장과 물류·상권

투자 시장에서는 증가와 감소가 엇갈렸습니다. 3분기 서울 상업용 부동산 투자액은 9조6488억원으로 전분기보다 약 5% 늘었고, 전년 같은 분기보다는 약 4% 줄었습니다. 1~3분기 누적 투자액은 약 25조원으로 지난해 같은 기간과 비슷합니다.

3분기 투자의 중심은 오피스였습니다. 오피스 투자액이 7조원 넘게 잡히면서 전체의 73%를 차지했는데요, G1서울과 파인애비뉴 A동, 강남358타워 같은 대형 거래가 이뤄졌습니다. 반면 물류 거래액은 약 1조원으로 지난해 분기 평균의 70%대에 머물렀습니다.

수익률은 오름세로 돌아섰습니다. 서울 A급 오피스의 평균 수익률은 4.3%, 수도권 A급 물류의 평균 수익률은 5.4%입니다. 수도권 A급 물류센터에서는 예정 물량의 약 90%가 공급됐고, 신규 임대차의 약 71%를 3PL(물류 위탁 운영)과 이커머스 기업이 채웠습니다.

상권 가운데서는 성수가 눈에 띄었습니다. 성수의 공실률은 1.3%로 주요 상권 중 가장 낮고, 전분기보다 2.1%포인트 내렸습니다. 임대료는 1년 전보다 13% 올랐습니다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 기준금리가 두 차례 오른 점이 거래를 늦추는 요인이라고 말했습니다. 금리 상승이 자산 가격을 압박할 수 있다는 우려도 내놨습니다. 그러면서 “입지와 임차 안정성이 시장을 가르는 요인”이라는 취지로 덧붙였고, 4분기에 마무리되는 거래는 제한적일 것으로 봤습니다. CBRE 코리아는 올해 서울 상업용 부동산 연간 투자 규모가 지난해보다 줄 것으로 전망했습니다.