이상무 한국부동산임대운영협회장이 신축뿐 아니라 기존 비아파트에도 대출 규제를 풀어야 한다고 주장했습니다. 최근 서울 성동구 협회 사무실에서 “기축 비아파트에 대해서도 부동산 대출 규제가 완화돼야 합니다”라고 말했습니다. 아파트에 이어 빌라 전월세난까지 심각해진 만큼 공급 속도를 높일 수단을 두루 써야 한다는 취지입니다.

정부는 ‘닥공(닥치고 공급)’ 슬로건 아래 주택 공급 관련 규제를 일부 완화했습니다. 8·13 대책에서는 사업자가 준공 후 1년 안에 신축 비아파트를 처음 사들일 때 주택담보대출비율(LTV)을 기존 0%에서 최대 60%까지 허용했습니다. LTV는 집값에서 대출받을 수 있는 금액의 비율을 말합니다.

적용 방식은 지역에 따라 갈립니다. 규제지역에서는 LTV가 30%까지만 적용되지만, 민간임대주택법상 등록임대사업자는 지역과 관계없이 60%까지 대출을 받을 수 있습니다.

이 협회장은 이 조치를 긍정적으로 평가하면서도 “공급 속도를 높이는 데는 한계가 있다”고 말했습니다. 완공을 앞두고 사업이 주저앉은 건물, 금융사가 담보물로만 쥐고 있는 미준공 건물이 많다는 이유입니다. 이런 기존 건물에도 대출 규제를 풀면 새로 짓는 것보다 공급 속도를 훨씬 높일 수 있다고 덧붙였습니다.

멈춘 건물을 사들여 임대주택으로

기존 건물 매입이 실제 공급으로 이어진 사례로는 서울 강동구 길동의 ‘지웰홈스 라이프강동’이 있습니다. 신영에스엘피와 미국 투자은행 모건스탠리가 공동 투자한 130실 규모 임대주택입니다.

2024년 모건스탠리와 그래비티자산운용은 공매에 나온 미분양 도시형생활주택·오피스텔 ‘한미스카이캐슬’을 133억원에 낙찰받았습니다. 7년 동안 표류하던 사업이었는데, 2024년 7월 소유권 이전을 마치고 리모델링을 거쳐 4개월 만인 11월 입주를 시작했습니다.

PF 리스크와 해외 자본

이 협회장은 기존 건물 매입이 활발해지면 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리스크도 줄일 수 있다고 봤습니다. PF는 건물을 짓는 사업의 수익성과 담보를 보고 빌려주는 개발 사업용 대출입니다. 준공 전에 사업이 막혔거나 미분양으로 자금을 회수하지 못한 곳은 모두 부동산 PF 익스포저, 즉 금융사가 떠안은 위험 규모에 들어갑니다.

금융투자협회에 따르면 지난달 말 기준 매각이 추진되고 있는 전국 PF 사업장은 250곳입니다.

해외 기관투자자의 국내 임대 시장 진출도 늘 것이라는 전망이 이어졌습니다. 이 협회장은 “해외 기관투자자들이 한국 임대 시장에 진출하면 부동산 PF 정상화에도 도움이 될 수 있다”고 말했습니다. 지난해에는 여러 사업이 추진되던 중 임대사업자의 대출을 제한하는 규제 탓에 해외 자본 투자가 무산된 사례가 있었다는 설명입니다. 금융 공급이 원활해지면 더 많은 해외 기관투자자가 한국 시장에 들어올 것이라고 내다봤습니다.