2026년 한국 부동산 시장은 수도권과 지방, 핵심 자산과 비핵심 자산 간 격차가 더욱 확대되는 '초양극화' 국면으로 접어들 가능성이 높습니다. 누적된 공급 공백과 변동하는 금리 및 대출 여건, 정책 변수 등이 이 같은 시장 변동성을 키울 전망인데요.

상업용 부동산 시장에서는 이미 대형 프라임 자산 중심의 양극화가 심화되고 있습니다. 대형 오피스와 물류센터 같은 우수 자산은 거래가 이어지는 반면, 중소 상업건물과 지방 시설은 수요 부족으로 침체가 심해집니다. 이 같은 양극화는 이제 주거 부동산 시장까지 확대되는 것이죠.

세계 금리가 부동산 시장을 움직인다

국내 부동산 시장의 흐름은 미국 금리 정책과 밀접하게 연결되어 있습니다. 미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리가 올라가면 한국도 뒤따라 금리를 올리는 경향이 있으며, 이는 곧 주택담보대출 이자 비용 상승으로 이어집니다. 금리가 1% 오르면 대출 이자 부담이 크게 늘어나면서 주택 구매력이 떨어지고, 거래량도 줄어드는 악순환이 반복되는 것이죠.

환율 변동도 무시할 수 없는 요소입니다. 달러가 강해지면 외국인 투자자들이 한국 부동산을 덜 매력적으로 보면서 자본이 빠져나가는데요. 실제로 2022년부터 2023년 사이 달러 강세가 이어지자 외국인의 국내 부동산 매입이 뚜렷이 줄었습니다.

건설비 상승도 부동산 공급에 직결됩니다. 국제유가가 오르거나 철근·철광석 같은 원자재 값이 치솟으면, 그 비용이 건설 현장으로 그대로 옮겨집니다. 건축비가 늘어나면 건설사들이 새 주택을 짓기를 꺼리게 되고, 공급이 줄면서 기존 부동산 가격이 오르는 압력이 생기죠.

수도권 프라임은 버티고, 지방과 비핵심은 밀린다

현재 부동산 시장에서 핵심은 '공급 공백'입니다. 지난 몇 년간 수도권 중심의 공급이 부족한 상황이 지속되면서, 수도권의 우수한 입지와 신축 물건에는 수요가 몰려있는데요. 반면 지방의 기존 주택과 비수도권 상업용 부동산은 수요 부족으로 침체가 심해집니다.

금리 환경이 악화되는 시점에서 이 같은 격차는 더욱 벌어집니다. 수도권의 우수하고 안정적인 자산에 자금이 집중되는 경향이 있기 때문입니다. 지역성이 약하거나 수익성이 낮다고 판단되는 자산들은 거래 부진이 심화되고 있는데요. 국내 정책까지 이 같은 양극화를 부추기고 있습니다.

정부의 주택담보대출 규제, 보유세 정책, 분양가 규제 등이 시장에 즉각적인 영향을 미치는데, 이 같은 정책들이 지역별로 상이하게 적용되면서 수도권과 지방 간 격차를 더욱 확대시키고 있습니다.

다음 관전 포인트

앞으로 한국 부동산 시장의 방향은 금리 추이에 크게 달려있습니다. 미국 금리가 빠르게 인하된다면 국내 금리도 함께 내려가면서 시장 전반에 활기가 돌 수 있을 것인데요. 반대로 고금리가 장기화된다면 수도권과 지방, 프라임 자산과 비핵심 자산 간 격차는 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.