서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축조합이 최고 62층 설계로의 변경을 추진하고 있습니다. 기존 계획은 최고 35층, 1441가구였는데 변경안은 1668가구로 늘었고, 용산구의회 복지도시위원회가 정비계획 변경안에 대한 의견 청취를 진행 중입니다.

변경안은 9월 재공람됐습니다. 전용 59㎡ 919가구가 포함됐고, 전용 117~240㎡ 중대형은 한강 조망이 유리한 단지 중앙과 강변북로 방향에 집중 배치됩니다. 서울시 심의 등 후속 인허가도 남아 있으며, 조합 측은 서울시 정비사업 통합심의를 아직 신청하지 않았다고 밝혔습니다.

한강맨션은 1971년 준공된 노후 아파트로, 지상 5층 23개 동에 660가구가 살고 있습니다. 재건축 추진위원회는 2003년 꾸려졌고, 2017년 조합설립인가를 받았습니다. 이후 2021년 9월 사업시행계획인가, 2022년 12월 관리처분계획인가를 차례로 거쳤습니다. 시공사는 GS건설입니다.

설계 변경과 조합 내홍

관리처분인가 당시 이주는 2023년 하반기로 예상됐습니다. 하지만 서울시가 한강변 35층 높이 제한을 폐지하면서 조합이 설계를 다시 짜기 시작했고, 일정은 뒤로 밀렸습니다.

조합은 처음 최고 68층 재건축을 검토했습니다. 지난해 5월에는 최고 59층, 1685가구 변경안을 내놨지만 임대주택 배치와 한강 조망권을 둘러싼 갈등 끝에 설계를 다시 손질했습니다. 지난해 11월에는 조합장 해임 사태까지 벌어졌습니다.

올해 3월 새 집행부가 출범하면서 국면이 바뀌었습니다. 새 집행부는 조합원들의 한강 조망을 넓히는 절충안을 마련했고, 6월 임시총회에서 약 85%의 찬성을 얻었습니다. 다만 건축 규모와 주택 배치가 크게 달라진 만큼 변경인가 등 후속 절차를 다시 밟아야 합니다.

실거래가와 주변 단지

한강맨션 전용 87.54㎡는 올해 5월 41억2930만원에 거래됐고, 6월에는 42억5000만원에 손바뀜했습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 거래입니다. 전용 101.95㎡는 올해 3월 50억5000만원에 팔렸습니다.

같은 동부이촌동 한강변에는 2015년 준공된 래미안 첼리투스가 있습니다. 460가구 규모에 최고 56층인데, 한강맨션 변경안이 계획대로 완공되면 6층 더 높은 단지가 됩니다.

인근 A공인중개업소 관계자는 “학군 선호도에서는 반포에 못 미친다는 평가가 있지만, 한강 조망과 신축 대단지의 상품성이 가격을 끌어올릴 요인이 될 수 있다”고 말했습니다. 같은 평형이라도 동과 층에 따라 한강이 보이는 폭과 가림 정도가 달라 가구 사이 가격 차이가 클 것이라는 설명도 덧붙였습니다.

재건축초과이익환수 부담금

조합원이 내야 할 재건축 부담금도 변수로 남아 있습니다. 서울시가 국회에 제출한 자료에서 올해 8월 기준 한강맨션의 예상 부담금 총액은 4722억5528만원이었습니다. 조합원 694명으로 나누면 1인당 평균 약 6억8000만원입니다.

재건축 부담금은 재건축으로 생긴 이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 뺀 초과이익의 일부를 환수하는 제도입니다. 공사비 증가에 따른 추가분담금과는 별개이며, 실제 부담액은 앞으로의 사업비와 주택가격에 따라 달라질 수 있습니다.

남은 절차는 서울시 정비사업 통합심의와 사업시행계획·관리처분계획 변경인가입니다. 이 절차의 진행 속도가 실제 이주 시점을 좌우하게 됩니다.