국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 전월세 안심신탁의 첫 임대인 모집공고를 냈습니다. 4일부터 참여 신청을 받으며, 세입자의 전세보증금을 HUG가 맡아 운용하고 집주인에게 매달 수익을 지급하는 구조입니다. 내년 1월부터는 순차 입주가 시작됩니다.

이 상품은 국토교통부가 8월 발표한 주택 신속공급 방안의 후속 조치입니다. 김이탁 국토교통부 1차관은 전세사기와 연체에 대한 걱정을 줄이는 새로운 계약 선택지라며, 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡도록 돕겠다는 뜻을 내놨습니다. 임대인은 안심전세포털이나 전국 HUG 지사를 통해 상시 신청할 수 있습니다.

예치금 구조와 임대인 수익

계약은 임대인, 임차인, HUG 세 주체가 함께 맺습니다. 임차인은 계약할 때 전세보증금의 10%를, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 맡깁니다. HUG는 이 예치금을 운용해 계약 기간 동안 임대인에게 연 4.35%(세전)의 약정 수익률에 해당하는 금액을 매달 지급하고, 계약이 끝나면 예치금을 임차인에게 직접 돌려줍니다.

모집공고에는 수익 예시도 담겼습니다. 예치금이 3억원이면 임대인은 연 1305만원을 받는데, 월로 나누면 약 108만7500원입니다. 5억원이면 월 약 181만2500원입니다.

공실 기간에 대한 지원도 있습니다. 기존 계약이 정상적으로 끝난 뒤 새 계약을 맺으면 최대 2개월 치 수익이 지원되고, 기존 계약을 중도 해지한 경우는 지원 대상에서 빠집니다.

참여 요건과 임차인 보호

사업 대상은 주택가격 20억원 이하 주택입니다. 기존 선순위 부채 비율이 주택가격의 80%를 넘으면 참여할 수 없고, 세입자 예치금은 적정 전세 시세 이내로 정해집니다. 일부 월세를 허용하는 준전세형도 있는데, 집주인이 직접 받는 월세는 예치금의 240분의 1 미만이어야 합니다.

이 계약은 보증금 없는 월세 형태이지만 주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권과 대항력이 인정됩니다. 임대료 증액은 5%까지만 가능합니다. HUG가 예치금을 따로 보관하므로 주택에 압류나 경매가 들어와도 보증금 반환에는 영향이 없습니다. 다만 주택 훼손을 둘러싼 분쟁이 생기면 예치금 일부의 반환이 유보될 수 있습니다. 가입자는 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증에 따로 가입하지 않아도 됩니다.

세제 혜택과 대출 지원

정부는 HUG가 지급하는 임대소득에 대해 소득세와 법인세를 50% 감면하고 농어촌특별세는 면제하는 방안을 추진 중입니다. 2027년 귀속 소득을 신고하는 2028년 5월 전에 관련 법을 개정하는 것이 목표인데요, 법 개정 전이라 세제 혜택은 아직 확정되지 않은 상태입니다.

세입자는 HUG·HF 보증 전용 전세대출과 버팀목 대출을 이용할 수 있으며, 정부는 관련 절차를 연내 마무리할 계획입니다. 약정 수익률은 반기별 모집공고마다 새로 제시될 예정입니다.